Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur ein Teil der finanziellen Realität. Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, muss zusätzlich mit erheblichen Nebenkosten rechnen. Diese sogenannten Kaufnebenkosten werden häufig unterschätzt – dabei können sie schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einem Objekt für 500.000 Euro bedeutet das zusätzliche 50.000 bis 75.000 Euro, die meist sofort fällig werden.
Gerade weil diese Beträge nicht durch den reinen Kaufpreis abgedeckt sind, ist eine präzise Planung entscheidend. Wer die Nebenkosten beim Hauskauf vollständig im Blick hat, vermeidet Finanzierungslücken und unnötige Zusatzkredite.
Warum Nebenkosten oft unterschätzt werden
In Immobilienanzeigen steht in der Regel nur der Kaufpreis. Viele Kaufinteressenten kalkulieren zunächst mit der möglichen Darlehenshöhe und vergleichen diese mit dem Angebotspreis. Erst später wird klar, dass zusätzliche Posten anfallen, die nicht im Kaufpreis enthalten sind.
Problematisch wird es vor allem dann, wenn die Nebenkosten vollständig mitfinanziert werden müssen. Banken bewerten eine solche Finanzierung als riskanter, was häufig zu höheren Zinssätzen führt. Daher ist es sinnvoll, die Kaufnebenkosten möglichst aus Eigenkapital zu bezahlen.
Ein strukturierter Überblick hilft, realistisch zu planen und Überraschungen zu vermeiden.
Grunderwerbsteuer – der größte Nebenkostenblock
Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland verpflichtend und wird beim Eigentumswechsel fällig. Sie wird prozentual vom Kaufpreis berechnet und ist abhängig vom Bundesland.
Die Sätze liegen aktuell zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt sich je nach Standort folgende Belastung:
- 3,5 Prozent → 14.000 Euro
- 5 Prozent → 20.000 Euro
- 6,5 Prozent → 26.000 Euro
Diese Steuer muss in der Regel wenige Wochen nach Kaufvertragsunterzeichnung bezahlt werden. Ohne Zahlung erfolgt keine endgültige Eintragung im Grundbuch.
Gerade in Bundesländern mit hohem Steuersatz macht dieser Posten einen erheblichen Teil der Nebenkosten aus.
Notar- und Grundbuchkosten
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, prüft rechtliche Aspekte und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch.
Die Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen meist bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Bei 450.000 Euro Kaufpreis entstehen somit rund 6.750 bis 9.000 Euro.
Zu diesen Gebühren gehören:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Eintragung der Grundschuld für die Bank
Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht frei verhandelbar.
Maklerprovision – regional unterschiedlich
Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt zusätzlich eine Provision an. Seit der Reform im Jahr 2020 wird die Maklerprovision bei Wohnimmobilien meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Üblich sind insgesamt 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, wovon der Käufer die Hälfte trägt.
Beispiel bei 500.000 Euro Kaufpreis und 6 Prozent Provision:
- Gesamtprovision: 30.000 Euro
- Käuferanteil (50 Prozent): 15.000 Euro
In manchen Regionen oder bei privaten Verkäufen entfällt die Maklerprovision vollständig. Dieser Punkt kann die Nebenkosten erheblich beeinflussen.
Finanzierungskosten
Neben den offiziellen Kaufnebenkosten entstehen auch im Zusammenhang mit der Finanzierung zusätzliche Aufwendungen.
Dazu gehören:
- Bereitstellungszinsen
- Schätzkosten der Bank
- Grundschuldeintragung
- Eventuelle Vermittlungsgebühren
Bereitstellungszinsen werden fällig, wenn das Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen wird. Besonders bei Neubauten kann das relevant sein.
Auch kleine Beträge summieren sich hier schnell auf mehrere tausend Euro.
Modernisierungs- und Renovierungskosten
Oft wird beim Hauskauf nur an die offiziellen Nebenkosten gedacht. In der Praxis kommen jedoch häufig weitere Ausgaben hinzu.
Typische Beispiele sind:
- Malerarbeiten
- Neue Böden
- Austausch von Küche oder Bad
- Energetische Sanierung
- Neue Heizungsanlage
Gerade bei Bestandsimmobilien können diese Posten fünfstellige Summen erreichen. Wer hier nicht ausreichend Puffer einplant, gerät schnell unter finanziellen Druck.
Ein realistischer Ansatz ist, zusätzlich 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises als Modernisierungsreserve einzuplanen – abhängig vom Zustand des Objekts.
Umzugskosten und Einrichtung
Auch der Umzug selbst verursacht Kosten. Dazu zählen:
- Umzugsunternehmen oder Miettransporter
- Renovierung der alten Wohnung
- Neue Möbel
- Einbauküche
- Garten- oder Außenanlagen
Zwar sind diese Beträge im Vergleich zu Steuer oder Makler kleiner, sie können jedoch ebenfalls mehrere tausend Euro ausmachen.
Laufende Nebenkosten nach dem Kauf
Neben den einmaligen Kaufnebenkosten entstehen auch dauerhafte Zusatzkosten, die oft unterschätzt werden.
Dazu gehören:
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Hausratversicherung
- Müllabfuhr
- Abwasser
- Instandhaltungsrücklage
Als Orientierung gilt: Etwa 1 bis 1,5 Prozent des Immobilienwertes pro Jahr sollten für Instandhaltung eingeplant werden. Bei 500.000 Euro sind das 5.000 bis 7.500 Euro jährlich.
Diese Beträge fließen zwar nicht sofort, beeinflussen jedoch das monatliche Budget erheblich.
Beispielrechnung: Gesamte Nebenkosten im Überblick
Nehmen wir eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 480.000 Euro in einem Bundesland mit 5 Prozent Grunderwerbsteuer.
- Grunderwerbsteuer (5 Prozent): 24.000 Euro
- Notar und Grundbuch (1,8 Prozent): 8.640 Euro
- Maklerprovision (3 Prozent Käuferanteil): 14.400 Euro
Gesamte offizielle Kaufnebenkosten: 47.040 Euro
Hinzu kommen möglicherweise:
- Renovierung: 20.000 Euro
- Umzug und Einrichtung: 8.000 Euro
Gesamtsumme: rund 75.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis.
Dieses Beispiel zeigt deutlich, wie wichtig eine vollständige Kalkulation ist.
Finanzierung der Nebenkosten – sinnvoll oder riskant?
Grundsätzlich ist es möglich, Nebenkosten mitzufinanzieren. Banken finanzieren jedoch ungern mehr als 100 Prozent des Immobilienwerts. Je höher der Beleihungsauslauf, desto schlechter sind die Zinskonditionen.
Wer die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt, reduziert das Risiko und erhält häufig bessere Kreditkonditionen. Dadurch sinken die langfristigen Zinskosten.
Ein strukturiertes Vorgehen kann so aussehen:
Zuerst alle Nebenkosten detailliert berechnen.
Dann Eigenkapitalbestand prüfen.
Anschließend entscheiden, welcher Teil aus Eigenmitteln gedeckt wird.
Zum Schluss Kreditbedarf entsprechend anpassen.
Diese Reihenfolge verhindert Finanzierungslücken.
Regionale Unterschiede beachten
Die Höhe der Nebenkosten variiert je nach Bundesland erheblich. Besonders die Grunderwerbsteuer beeinflusst die Gesamtsumme stark. In Regionen mit hohem Steuersatz kann allein dieser Posten mehrere tausend Euro Unterschied ausmachen.
Auch die Maklerpraxis unterscheidet sich regional. In manchen Gegenden werden Immobilien häufiger provisionsfrei angeboten.
Steuerliche Aspekte
Selbst genutzte Immobilien bieten kaum steuerliche Abzugsmöglichkeiten bei den Kaufnebenkosten. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus: Dort können bestimmte Kosten steuerlich geltend gemacht werden.
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte die steuerliche Behandlung gesondert prüfen.
Fazit: Nebenkosten realistisch einplanen
Nebenkosten beim Hauskauf – alle Posten im Überblick zu haben ist entscheidend für eine stabile Finanzierung. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler bilden den Kern der offiziellen Zusatzkosten. Hinzu kommen Renovierungen, Umzug und laufende Instandhaltung.
Wer diese Beträge von Anfang an vollständig berücksichtigt und möglichst aus Eigenkapital deckt, schafft eine solide Grundlage. Eine Immobilienfinanzierung sollte nicht an unterschätzten Nebenkosten scheitern.
Häufige Fragen zu Nebenkosten beim Hauskauf
Wie hoch sind die Nebenkosten insgesamt?
Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegen sie meist zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Bei älteren Immobilien mit Renovierungsbedarf kann die Gesamtbelastung deutlich höher ausfallen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer vermeiden?
In der Regel nicht. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Sind Nebenkosten verhandelbar?
Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt. Die Maklerprovision kann unter Umständen verhandelbar sein, insbesondere bei schwacher Marktlage.
Sollte ich Nebenkosten mitfinanzieren?
Das ist möglich, erhöht jedoch das Risiko und oft die Zinskosten. Idealerweise werden sie aus Eigenkapital bezahlt.
Welche Kosten werden häufig vergessen?
Modernisierungen, Umzug, Einrichtung und Instandhaltungsrücklagen werden oft unterschätzt. Diese Posten sollten unbedingt in die Gesamtplanung einbezogen werden.
