Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital entstehen nicht automatisch neue Kaufkosten, wohl aber meist höhere Finanzierungskosten. Der Kreditbetrag fällt größer aus, die Zinsbelastung steigt und ungünstigere Kreditkonditionen sind möglich. Besonders teuer wird eine Finanzierung, bei der neben dem Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision über das Darlehen bezahlt werden.
Für die Entscheidung zählen drei Fragen: Wie hoch ist der gesamte Finanzierungsbedarf einschließlich Nebenkosten? Welchen Zinssatz bietet die Bank bei diesem Verhältnis von Darlehen und Immobilienwert an? Und bleibt nach der monatlichen Rate noch eine ausreichende Reserve für Reparaturen, laufende Wohnkosten und unerwartete Ausgaben?
Kaufnebenkosten bleiben auch ohne eigenes Geld bestehen
Die Nebenkosten des Immobilienkaufs entstehen unabhängig davon, ob Du Eigenkapital einsetzt. Ohne eigene Mittel müssen sie jedoch aus einem zusätzlichen Darlehen oder einem anderen verfügbaren Betrag bezahlt werden. Zum Finanzierungsbedarf können insbesondere folgende Positionen gehören:
- Grunderwerbsteuer nach dem im betreffenden Bundesland geltenden Steuersatz,
- Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumsübergang,
- gegebenenfalls eine Maklerprovision entsprechend dem Kaufvertrag und der vereinbarten Kostenverteilung,
- Kosten für die Bestellung und Eintragung der Grundschuld,
- mögliche Ausgaben für Gutachten, Unterlagen, Renovierungen oder einen notwendigen Umzug.
Die Grunderwerbsteuer wird nicht höher, nur weil Du ohne Eigenkapital finanzierst. Auch die Kosten des Eigentumsübergangs richten sich nicht nach Deinem vorhandenen Sparguthaben. Finanzierst Du jedoch eine größere Summe und wird dafür eine höhere Grundschuld bestellt, können die damit verbundenen Notar- und Grundbuchgebühren ebenfalls höher ausfallen.
Die tatsächlichen Kaufnebenkosten solltest Du vor der Kreditanfrage aus dem Kaufvertragsentwurf, den Angaben des Maklers und den für das Bundesland geltenden Vorgaben zusammentragen. Für Notar- und Grundbuchgebühren ist das Gerichts- und Notarkostengesetz die maßgebliche Gebührenbasis. Die Grunderwerbsteuer lässt sich anhand des Kaufpreises und des Steuersatzes des zuständigen Bundeslandes ermitteln.
100-Prozent- und 110-Prozent-Finanzierung sind nicht dasselbe
Für die Bank ist nicht allein der Kaufpreis maßgeblich. Sie bewertet auch den Beleihungswert der Immobilie, der unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen kann. Übersteigt das Darlehen den von der Bank angesetzten Wert deutlich, lässt sich der übersteigende Betrag bei einem späteren Verkauf möglicherweise nicht vollständig aus dem Verkaufserlös zurückzahlen.
Eine Vollfinanzierung der Nebenkosten ist für die Bank riskanter, weil Steuern, Maklerleistungen und ein Teil der Abwicklungskosten keinen verwertbaren Immobilienwert schaffen. Dieses höhere Risiko kann sich in einem Zinsaufschlag, strengeren Anforderungen an Einkommen und Bonität oder in der Ablehnung des gewünschten Kreditbetrags niederschlagen. Ob und in welcher Höhe ein Aufschlag gilt, ergibt sich erst aus dem individuellen Kreditangebot.
Die größere Darlehenssumme verteuert Rate und Zinsbelastung
Der unmittelbare Mehrpreis entsteht durch den zusätzlichen Kreditbetrag. Für eine erste Orientierung kann die anfängliche Monatsrate eines Annuitätendarlehens vereinfacht so berechnet werden:
Anfängliche Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzinssatz pro Jahr + anfänglicher Tilgungssatz pro Jahr) ÷ 12
Die Formel zeigt die anfängliche Rate. Sie bildet weder spätere Zinsänderungen noch Sondertilgungen, Gebühren oder die verbleibende Restschuld am Ende der Zinsbindung ab.
Rechenbeispiel mit angenommenen Werten
Angenommen, eine Immobilie kostet 300.000 Euro. Für sämtliche Kaufnebenkosten werden in diesem reinen Planungsbeispiel 30.000 Euro angesetzt. Diese 30.000 Euro sind kein allgemeingültiger Marktwert; für Deine Rechnung musst Du die tatsächlichen Beträge aus Kauf, Bundesland und Vertragsgestaltung einsetzen.
- Variante A: Du bezahlst die Nebenkosten selbst und nimmst 300.000 Euro Kredit auf.
- Variante B: Du finanzierst Kaufpreis und Nebenkosten und benötigst 330.000 Euro Kredit.
Unterstellt werden für beide Varianten ein Sollzins von 4 Prozent pro Jahr und eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent pro Jahr. Die anfängliche Rate beträgt in Variante A:
300.000 Euro × (0,04 + 0,02) ÷ 12 Monate = 1.500 Euro pro Monat
Für Variante B ergibt sich:
330.000 Euro × (0,04 + 0,02) ÷ 12 Monate = 1.650 Euro pro Monat
Allein der zusätzliche Kredit von 30.000 Euro erhöht die anfängliche Monatsrate unter diesen Annahmen um 150 Euro. Die anfänglichen Zinsen des ersten Jahres liegen rechnerisch bei 12.000 Euro für 300.000 Euro Darlehen und bei 13.200 Euro für 330.000 Euro Darlehen. Der Unterschied beträgt im ersten Jahr somit 1.200 Euro. Da sich die Restschuld durch Tilgungen verändert, darf dieser Jahresunterschied nicht unverändert mit der gesamten Laufzeit multipliziert werden.
Bietet die Bank für den höheren Finanzierungsanteil zusätzlich einen höheren Zinssatz an, wächst die Belastung stärker. Bei einem angenommenen Sollzins von 4,5 Prozent und weiterhin 2 Prozent anfänglicher Tilgung läge die Anfangsrate für 330.000 Euro bei:
330.000 Euro × (0,045 + 0,02) ÷ 12 Monate = 1.787,50 Euro pro Monat
Dieser Vergleich verdeutlicht zwei getrennte Kostentreiber: den höheren Darlehensbetrag und einen möglichen Zinsaufschlag. Für eine belastbare Entscheidung musst Du beide Werte aus dem persönlichen Kreditangebot verwenden.
Der Zinsaufschlag wirkt häufig stärker als einzelne Gebühren
Eine kleine einmalige Gebühr fällt gegenüber einem dauerhaft höheren Sollzins oft weniger ins Gewicht. Vergleiche Angebote deshalb nicht nur anhand der Monatsrate. Der effektive Jahreszins berücksichtigt neben dem Sollzins bestimmte preisbestimmende Kosten und eignet sich besser für den Vergleich ähnlich aufgebauter Darlehen. Unterschiedliche Zinsbindungen, Tilgungssätze oder Auszahlungstermine können Angebote trotzdem schwer vergleichbar machen.
Fordere für jede Variante mindestens Darlehensbetrag, Sollzins, effektiven Jahreszins, anfängliche Tilgung, Monatsrate, Zinsbindung und voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung an. Erst bei identischen Eckdaten lässt sich erkennen, wie teuer der Verzicht auf Eigenkapital tatsächlich ist.
Ein niedriger Tilgungssatz kann die Monatsrate entlasten, verlagert die Belastung aber in die Zukunft. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt dann eine größere Restschuld übrig. Muss diese zu einem höheren Zinssatz weiterfinanziert werden, kann die spätere Rate deutlich steigen. Eine anfänglich tragbare Rate allein beweist daher noch keine dauerhaft tragfähige Finanzierung.
Weitere Kosten entstehen im Ablauf der Finanzierung
Neben Zins und Tilgung können Vertragsbedingungen zusätzliche Ausgaben auslösen. Ob sie anfallen, hängt vom Darlehensvertrag und vom Ablauf des Immobilienkaufs ab.
- Bereitstellungszinsen: Sie können entstehen, wenn ein zugesagter Darlehensteil nach Ablauf der vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit noch nicht abgerufen wurde. Das ist insbesondere bei Neubau, Bauträgerkauf oder umfangreicher Sanierung relevant.
- Zwischenfinanzierung: Müssen Nebenkosten oder Zahlungen vor der endgültigen Darlehensauszahlung überbrückt werden, können zusätzliche Zinsen anfallen.
- Zusatzdarlehen: Werden Kaufpreis und Nebenkosten über getrennte Kredite finanziert, kann das unbesicherte oder nachrangige Darlehen andere Konditionen haben als das Hauptdarlehen.
- Änderungen an der Grundschuld: Eine spätere Abtretung, Löschung oder Neubestellung kann Notar- und Grundbuchkosten verursachen.
- Nichtabnahme oder vorzeitige Rückzahlung: Weicht die Umsetzung vom Vertrag ab, können abhängig von Vertragslage und gesetzlichen Voraussetzungen Entschädigungen entstehen.
Prüfe im Darlehensangebot besonders die Abschnitte zu Auszahlung, Bereitstellungszinsen, Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, Nichtabnahme und vorzeitiger Rückzahlung. Ein günstiger Sollzins gleicht ungünstige Bedingungen nicht in jeder Finanzierungssituation aus.
Ohne Rücklage wird nicht nur der Kredit zum Risiko
Wer das gesamte verfügbare Geld für den Kauf einsetzt oder überhaupt keine Reserve besitzt, muss Reparaturen und ungeplante Ausgaben möglicherweise erneut finanzieren. Das betrifft etwa eine defekte Heizungsanlage, Schäden am Dach oder Sonderumlagen bei einer Eigentumswohnung. Solche Ausgaben sind keine Kosten des Immobiliendarlehens, werden bei fehlender Rücklage aber schnell zu zusätzlichen Kreditkosten.
Zur Haushaltsbelastung gehören außerdem Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Hausgeld, laufende Instandhaltung und gegebenenfalls nicht umlagefähige Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Beträge dürfen nicht mit der Kreditrate verwechselt werden. Die finanzielle Tragfähigkeit ergibt sich aus der Summe aller regelmäßigen Wohnkosten.
Eine Bank kann einen Kredit genehmigen, obwohl die verbleibende private Reserve für Deinen Alltag zu knapp ist. Plane daher nicht bis zur maximal angebotenen Rate. Die Finanzierung sollte auch bei vorübergehend höherem Hausgeld, einer notwendigen Reparatur oder einem Einkommensrückgang noch handhabbar bleiben.
Eine belastbare Vergleichsrechnung in sieben Schritten
- Ermittle den Kaufpreis und alle Kaufnebenkosten getrennt. Übernimm Steuern, Provisionen und Gebühren nicht aus pauschalen Faustwerten, wenn bereits belastbare Vertragsdaten vorliegen.
- Ziehe nur das Kapital ab, das Du tatsächlich einsetzen willst. Eine notwendige Notfall- und Instandhaltungsreserve sollte nicht versehentlich als frei verfügbares Eigenkapital behandelt werden.
- Lass Dir mindestens zwei Finanzierungsvarianten rechnen: nur den Kaufpreis finanzieren und Kaufpreis einschließlich der benötigten Nebenkosten finanzieren.
- Vergleiche beide Varianten bei gleicher Zinsbindung und gleicher anfänglicher Tilgung. Notiere Sollzins, effektiven Jahreszins, Monatsrate und Restschuld.
- Prüfe, ob Bereitstellungszinsen, ein separates Zusatzdarlehen oder weitere Vertragskosten möglich sind.
- Addiere zur Kreditrate sämtliche laufenden Wohnkosten und einen realistischen Betrag für Rücklagen.
- Stelle dem Ergebnis eine Alternative gegenüber, etwa einen späteren Kauf mit angesparten Nebenkosten, einen niedrigeren Kaufpreis oder einen höheren Tilgungsanteil bei kleinerem Darlehen.
Eine Finanzierung ohne eigene Mittel kann bei stabilem Einkommen, ausreichendem monatlichem Überschuss und einer werthaltigen Immobilie umsetzbar sein. Sie bleibt jedoch empfindlicher gegenüber fallenden Immobilienpreisen, höheren Anschlusszinsen und ungeplanten Ausgaben. Maßgeblich ist nicht nur, ob eine Bank den Kauf finanziert, sondern wie hoch der Preis des zusätzlich geliehenen Kapitals ausfällt und welche Reserve nach Rate und Wohnkosten übrig bleibt.
