Mit der Vorbereitung auf eine Anschlussfinanzierung solltest du beginnen, sobald die voraussichtliche Restschuld und das Ende der laufenden Zinsbindung zuverlässig feststehen. Als praktische Orientierung eignet sich ein Planungshorizont von etwa 18 bis 24 Monaten vor dem Ablauftermin; belastbare Angebote werden häufig erst näher am Finanzierungsbeginn sinnvoll vergleichbar. Wer wesentlich früher abschließen möchte, benötigt meist ein Forward-Darlehen und sollte prüfen, ob dessen längere Zinssicherheit den möglichen Aufschlag rechtfertigt.
Der passende Zeitpunkt hängt nicht nur vom Zinsniveau ab. Wichtig sind außerdem die Gültigkeitsdauer des Angebots, mögliche Bereitstellungszinsen, die Kosten eines Bankenwechsels und die Frage, wie viel Flexibilität du bei Tilgung und Sondertilgungen benötigst. Ein früher Marktüberblick ist daher sinnvoll, ein sofortiger Vertragsabschluss aber nicht automatisch die beste Entscheidung.
Planung, Angebotsvergleich und Abschluss sind drei verschiedene Termine
Ein häufiger Fehler besteht darin, den ersten Vergleich mit dem Vertragsabschluss gleichzusetzen. Bei einer Anschlussfinanzierung sind drei Zeitpunkte voneinander zu trennen:
- Vorbereitung: Du beschaffst den Darlehensvertrag, den Tilgungsplan und aktuelle Angaben zur Immobilie. Außerdem lässt du dir von der bisherigen Bank die voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung nennen.
- Marktvergleich: Du holst Konditionsindikationen oder Angebote ein und vergleichst sie mit einer einheitlichen Restschuld, Laufzeit und Tilgung.
- Vertragsabschluss: Du entscheidest dich erst, wenn Zinsbindung, Auszahlungstermin, Kosten und Bedingungen tatsächlich zu deinem bestehenden Darlehen passen.
Etwa 18 bis 24 Monate vor dem Ende der Zinsbindung reicht normalerweise eine Bestandsaufnahme. In dieser Phase kannst du finanzielle Veränderungen einplanen und erkennen, ob eine höhere Rate, eine Sondertilgung oder eine kürzere Restlaufzeit realistisch ist. Ein solcher früher Überblick schützt vor Zeitdruck, ohne dich vorschnell an einen neuen Vertrag zu binden.
Rückt der Ablauftermin näher, solltest du die Angebote der bisherigen Bank und möglicher neuer Kreditgeber nach denselben Vorgaben anfordern. Welche Vorlaufzeit ein Institut akzeptiert und wie lange ein Angebot gilt, steht in den jeweiligen Angebotsunterlagen. Eine pauschale Frist für alle Banken gibt es nicht.
Welcher Vergleichszeitpunkt zu deiner Lage passt
| Ausgangslage | Sinnvoller nächster Schritt | Wichtige Grenze |
|---|---|---|
| Mehr als etwa zwei Jahre bis zum Zinsbindungsende | Restschuld, Haushaltsbudget und Vertragsbedingungen ermitteln; Forward-Darlehen nur als eigene Variante betrachten | Sehr frühe Zinssicherung kann mit einem Aufschlag verbunden sein und erschwert die Einschätzung, ob das Angebot später noch wettbewerbsfähig ist |
| Etwa 12 bis 24 Monate bis zum Ablauftermin | Markt sondieren, Finanzierungsvorgaben vereinheitlichen und das Angebot der bisherigen Bank anfordern | Unverbindliche Indikationen sind keine reservierten Konditionen |
| Weniger als etwa zwölf Monate | Vollständige Angebote mit passendem Auszahlungstermin gegenüberstellen und Unterlagen für eine mögliche Umschuldung einreichen | Prüfung, Wertermittlung und Grundschuldabwicklung benötigen Zeit |
| Nur noch wenige Monate | Bestehende Bank sofort um ein schriftliches Prolongationsangebot bitten und parallel mindestens eine Alternative prüfen | Der Zeitdruck kann die Auswahl begrenzen; ein niedriger Werbezins allein hilft nicht, wenn die Auszahlung nicht rechtzeitig möglich ist |
Diese Zeiträume sind eine Planungshilfe und keine gesetzlichen Fristen. Banken unterscheiden sich bei Vorlauf, Unterlagen, Objektprüfung und Angebotsbindung. Maßgeblich sind dein Darlehensvertrag, der dort genannte Ablauf der Sollzinsbindung und die Bedingungen des neuen Kreditgebers.
Forward-Darlehen oder später abschließen?
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, Konditionen für eine erst später beginnende Anschlussfinanzierung festzulegen. Es kommt infrage, wenn bis zum Ende der laufenden Zinsbindung noch längere Zeit verbleibt und dir Planungssicherheit wichtiger ist als die Chance auf künftig günstigere Konditionen.
Die frühe Sicherung ist keine kostenlose Reservierung. Je länger die Vorlaufzeit, desto eher kann ein Forward-Aufschlag Bestandteil der Kondition sein. Fällt das allgemeine Zinsniveau bis zum Finanzierungsbeginn, bleibt der vereinbarte Darlehensvertrag grundsätzlich dennoch maßgeblich. Steigen die Zinsen, kann der frühzeitige Abschluss im Gegenzug vorteilhaft sein.
Vergleiche ein Forward-Angebot daher nicht mit einem heutigen Darlehen, das sofort ausgezahlt würde. Die passende Bezugsgröße ist eine alternative Anschlussfinanzierung mit demselben zukünftigen Starttermin, derselben Restschuld, derselben Zinsbindung und derselben Tilgung. Nur dann lässt sich beurteilen, welchen Preis du für die frühere Zinssicherheit zahlst.
Prolongation und Umschuldung auf derselben Basis prüfen
Bei einer Prolongation bleibt das Darlehen bei der bisherigen Bank. Das reduziert häufig den organisatorischen Aufwand, sagt aber nichts darüber aus, ob die angebotenen Konditionen günstig sind. Bei einer Umschuldung übernimmt ein anderer Kreditgeber die Restschuld. Dafür können eine erneute Bonitäts- und Objektprüfung sowie Kosten rund um die Grundschuld anfallen.
Für einen fairen Vergleich sollten alle Angebote dieselben Vorgaben enthalten:
- identische Restschuld zum Ablösetermin,
- gleicher Beginn und gleiche Dauer der neuen Sollzinsbindung,
- gleicher anfänglicher Tilgungssatz oder dieselbe gewünschte Monatsrate,
- vergleichbare Möglichkeiten für Sondertilgungen und Tilgungswechsel,
- sämtliche einmaligen und laufenden Kosten,
- passender Auszahlungstermin ohne unnötige Bereitstellungszinsen.
Prüfe neben Sollzins und effektivem Jahreszins auch die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung. Zwei Angebote mit ähnlicher Monatsrate können zu unterschiedlichen Restschulden führen, wenn Tilgung, Laufzeit oder Kosten abweichen. Die günstigere Rate ist nicht automatisch das günstigere Gesamtpaket.
Schon kleine Zinsunterschiede verändern die Monatsrate
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt, weshalb mehrere Zehntelprozentpunkte bei einer hohen Restschuld relevant sein können. Angenommen werden eine Restschuld von 200.000 Euro, ein anfänglicher Tilgungssatz von 2 Prozent pro Jahr und zwei Angebote mit 3,5 beziehungsweise 3,8 Prozent Sollzins. Gebühren und weitere Kosten bleiben in diesem Beispiel unberücksichtigt.
Die anfängliche Monatsrate lässt sich näherungsweise so berechnen: Monatsrate = Restschuld × (Sollzins pro Jahr + anfängliche Tilgung pro Jahr) ÷ 12.
- Angebot A: 200.000 Euro × (3,5 Prozent + 2 Prozent) ÷ 12 = rund 916,67 Euro pro Monat.
- Angebot B: 200.000 Euro × (3,8 Prozent + 2 Prozent) ÷ 12 = rund 966,67 Euro pro Monat.
- Unterschied zu Beginn: rund 50 Euro pro Monat.
Der Zahlencheck passt zur Zinsdifferenz: 0,3 Prozent von 200.000 Euro entsprechen im ersten Jahr 600 Euro beziehungsweise 50 Euro pro Monat. Die tatsächliche Zinsbelastung sinkt während der Tilgung, sodass diese Multiplikation keine vollständige Gesamtkostenrechnung ersetzt. Für die Entscheidung benötigst du die Tilgungspläne beider Angebote sowie alle Kosten eines möglichen Bankenwechsels.
Diese Unterlagen machen Angebote wirklich vergleichbar
Je vollständiger deine Angaben sind, desto geringer ist das Risiko, nur unverbindliche Beispielkonditionen zu vergleichen. Stelle für alle angefragten Banken dieselben Informationen zusammen:
- Darlehensvertrag und Datum des Zinsbindungsendes,
- voraussichtliche Restschuld zum Ablösetermin,
- aktueller Tilgungsplan,
- Nachweise über Einkommen, bestehende Kredite und verfügbare Rücklagen,
- Unterlagen zur Immobilie, soweit der neue Kreditgeber sie verlangt,
- gewünschte Sollzinsbindung, Monatsrate und Sondertilgungsmöglichkeit,
- geplante Einmalzahlung vor Beginn der Anschlussfinanzierung.
Eine geplante Sondertilgung muss bereits in der angefragten Darlehenssumme berücksichtigt werden. Sonst vergleichst du Angebote für einen höheren Kreditbetrag, obwohl du tatsächlich weniger Kapital benötigst. Kläre außerdem im bestehenden Vertrag, wann und in welcher Höhe die Zahlung zulässig ist.
Ein Angebot ist nur brauchbar, wenn es zum Ablösetermin passt
Der niedrigste ausgewiesene Zins kann ungeeignet sein, wenn die Auszahlung zu früh oder zu spät erfolgt. Bei einer zu frühen Bereitstellung können je nach Vertrag Bereitstellungszinsen entstehen. Bei einer verspäteten Auszahlung droht eine Finanzierungslücke. Lass dir daher den vorgesehenen Auszahlungstermin, die bereitstellungszinsfreie Zeit und die Voraussetzungen für die Auszahlung schriftlich ausweisen.
Bei einer Umschuldung sollte außerdem feststehen, wer die Ablösung mit der bisherigen Bank und die Abwicklung der Grundschuld organisiert. Frage nach den erwarteten Fremdkosten und berücksichtige sie im Vergleich. Ein etwas niedrigerer Zins kann durch zusätzliche Kosten an Vorteil verlieren, besonders bei einer kleinen Restschuld oder einer kurzen neuen Zinsbindung.
Die Entscheidung in sieben Prüfungen
- Ziel: Lege fest, ob niedrige Rate, schnelle Entschuldung oder langfristige Planungssicherheit Vorrang hat.
- Zeitraum: Bestimme das genaue Ende der laufenden Zinsbindung und den benötigten Auszahlungstermin.
- Reserve: Behalte trotz möglicher Sondertilgung ausreichend Geld für Instandhaltung und unerwartete Ausgaben.
- Risiko: Prüfe, ob die Rate auch bei vorübergehend geringerem Einkommen tragbar bleibt.
- Kosten: Vergleiche Effektivzins, Tilgungsplan, Restschuld, Bereitstellungszinsen und Wechselkosten.
- Vertrag: Kontrolliere Sondertilgungen, Tilgungswechsel, Auszahlungsvoraussetzungen und Angebotsbindung.
- Alternative: Stelle der Prolongation mindestens ein passendes Umschuldungsangebot gegenüber; bei langem Vorlauf vergleichst du zusätzlich die Kosten eines Forward-Darlehens.
Der sinnvolle Weg lautet somit: früh vorbereiten, mit ausreichendem Abstand den Markt beobachten und erst auf Basis vollständig vergleichbarer Angebote abschließen. Je näher das Ende der Zinsbindung rückt, desto verbindlicher müssen Konditionen und Abläufe werden. So bleibt genügend Zeit für Rückfragen oder einen Bankenwechsel, ohne dass eine sehr frühe Zinssicherung ungeprüft zum Selbstzweck wird.
