Für den Kauf einer neuen Immobilie vor dem Verkauf des bisherigen Hauses oder der bisherigen Wohnung kommen vor allem eine Zwischenfinanzierung mit ergänzendem Immobiliendarlehen, die zusätzliche Beleihung des alten Objekts und die vollständige Finanzierung des neuen Kaufpreises infrage. Welche Variante tragfähig ist, hängt vom realistisch verfügbaren Verkaufserlös, der Restschuld, der monatlichen Doppelbelastung und dem möglichen Verkaufszeitpunkt ab. Die wichtigste Vorsichtsregel lautet: Ein erwarteter Erlös ist noch kein verfügbares Eigenkapital.
In vielen Fällen besteht die Lösung aus zwei Bausteinen. Ein kurzfristiger Kredit überbrückt den noch gebundenen Eigenkapitalanteil, während ein langfristiges Darlehen den Finanzierungsbedarf deckt, der auch nach dem Verkauf bestehen bleibt. Vor einer Zusage sollte jedoch feststehen, wie lange Zinsen, laufende Kosten und gegebenenfalls zwei reguläre Kreditraten parallel bezahlt werden können.
Die Finanzierung muss in einen vorübergehenden und einen dauerhaften Bedarf getrennt werden
Der voraussichtliche Nettoerlös der bisherigen Immobilie bestimmt, welcher Betrag nur überbrückt werden muss. Vom erwarteten Verkaufspreis werden mindestens die noch offene Darlehensschuld und die unmittelbar mit dem Verkauf verbundenen Belastungen abgezogen. Zusätzlich ist ein Sicherheitsabschlag sinnvoll, weil der tatsächliche Preis niedriger ausfallen oder der Verkauf länger dauern kann.
Der verbleibende Kaufpreis der neuen Immobilie wird langfristig finanziert. Kaufnebenkosten, notwendige Arbeiten am neuen Objekt und eine finanzielle Reserve gehören ebenfalls in die Rechnung. Banken können bei ihrer Beleihungs- und Kreditprüfung andere Werte ansetzen als Eigentümer oder Makler. Ein Angebotspreis ist deshalb nicht automatisch der Wert, den ein Kreditinstitut für die Zwischenfinanzierung akzeptiert.
Vier Wege für den Immobilienwechsel
| Finanzierungsweg | Geeignet, wenn | Liquidität während der Übergangszeit | Wesentliche Grenze |
|---|---|---|---|
| Zwischenfinanzierung plus langfristiges Immobiliendarlehen | im alten Objekt ausreichend Eigenkapital steckt und der Verkauf absehbar ist | häufig werden auf den Zwischenkredit zunächst nur Zinsen gezahlt | Verzögerung oder niedrigerer Verkaufspreis verteuern und belasten die Finanzierung |
| Zusätzliche Beleihung der bisherigen Immobilie | das alte Objekt nur gering belastet ist und als weitere Sicherheit dienen kann | abhängig von Darlehensform, Tilgung und vorhandenen Grundpfandrechten | beide Immobilien können in die Kreditsicherheiten einbezogen werden |
| Vollfinanzierung des neuen Kaufs mit späterer Sondertilgung | Einkommen und Bonität den gesamten Kauf zunächst tragen und Sondertilgungen vereinbart sind | bis zum Verkauf fällt eine hohe Kreditsumme an | der Verkaufserlös darf nur im vertraglich erlaubten Umfang außerplanmäßig zurückgezahlt werden |
| Pfandtausch oder Übertragung der bestehenden Finanzierung | der bisherige Kredit günstige Bedingungen hat und die Bank die neue Immobilie als Ersatzsicherheit akzeptiert | kann eine vollständige Ablösung des alten Kredits vermeiden | kein Anspruch auf Zustimmung; Objektwert, Rang der Grundschuld und Kreditwürdigkeit werden neu geprüft |
Zwischenfinanzierung: gebundenes Eigenkapital vorübergehend verfügbar machen
Eine Zwischenfinanzierung ist ein zeitlich begrenztes Darlehen, das den erwarteten Nettoverkaufserlös vorwegnimmt. Nach dem Verkauf wird dieser Kredit üblicherweise ganz oder weitgehend aus dem Erlös zurückgezahlt. Parallel läuft das langfristige Darlehen für den Teil des neuen Objekts, der dauerhaft fremdfinanziert bleiben soll.
Diese Aufteilung hält die langfristige Kreditsumme kleiner, löst aber nicht das Liquiditätsproblem während der Verkaufsphase. Neben den Zinsen der Zwischenfinanzierung können die Rate des alten Darlehens, die neue Kreditrate sowie Betriebs- und Instandhaltungskosten beider Objekte anfallen. Ob beim Zwischenkredit nur Zinsen oder auch Tilgungen zu leisten sind, ergibt sich aus dem jeweiligen Vertrag.
Zusätzliche Beleihung: das alte Objekt als Kreditsicherheit nutzen
Eine weitgehend entschuldete Immobilie kann als zusätzliche Sicherheit für einen neuen Kredit dienen. Dafür prüft die Bank den Beleihungswert, bestehende Grundschulden und deren Rang im Grundbuch. Die zusätzliche Sicherheit kann die Finanzierung ermöglichen, obwohl der Verkaufserlös noch nicht verfügbar ist.
Der Nachteil liegt in der stärkeren Verknüpfung beider Objekte. Soll die alte Immobilie verkauft werden, muss die finanzierende Bank die dafür eingetragene Sicherheit freigeben oder auf das neue Objekt übertragen. Der Kauf- und Verkaufszeitplan sollte deshalb mit der Bank abgestimmt werden, bevor verbindliche Verträge unterschrieben werden.
Vollfinanzierung mit späterer Rückzahlung: flexibel, aber nur mit passendem Vertrag
Statt eines getrennten Zwischenkredits kann zunächst eine größere langfristige Finanzierung aufgenommen werden. Der spätere Verkaufserlös reduziert die Schuld dann über vereinbarte Sondertilgungen oder eine besondere Rückzahlungsoption. Das funktioniert nur, wenn der Vertrag eine ausreichend hohe außerplanmäßige Zahlung ohne unerwünschte Zusatzkosten zulässt.
Eine gewöhnliche jährliche Sondertilgungsgrenze kann für einen hohen Verkaufserlös zu niedrig sein. Ohne passende Regelung bleibt ein erheblicher Teil des Geldes ungenutzt, während das Darlehen weiter verzinst wird. Vor Vertragsabschluss müssen daher Höhe, Zeitpunkt und mögliche Kosten der geplanten Rückzahlung im Darlehensangebot stehen.
Pfandtausch: günstigen Altkredit unter Bedingungen erhalten
Bei einem Pfandtausch ersetzt die neue Immobilie die bisherige Kreditsicherheit. Das kann interessant sein, wenn der bestehende Kredit fortgeführt werden soll. Die Bank muss dem Wechsel zustimmen und bewertet das neue Objekt sowie die gesamte Finanzierung erneut.
Reicht der laufende Kredit für den neuen Kauf nicht aus, kann ein weiteres Darlehen nötig werden. Außerdem müssen die Abläufe von Verkauf, Lastenfreistellung, neuer Grundschuld und Kaufpreiszahlung zusammenpassen. Der zuständige Kreditgeber und das Notariat müssen diese Abfolge rechtzeitig koordinieren.
Ein Rechenszenario zeigt die beiden Kreditbausteine
Das folgende Beispiel dient nur der Planung. Es bildet weder ein Kreditangebot noch eine Immobilienbewertung ab. Eingesetzt werden müssen später die Zahlen aus Kaufvertrag, Finanzierungsangebot, aktuellem Darlehenskonto und realistischer Verkaufspreiseinschätzung.
- Kaufpreis der neuen Immobilie: 500.000 Euro
- Kaufnebenkosten und eingeplante Arbeiten: 50.000 Euro
- Verfügbare eigene Mittel: 60.000 Euro
- Erwarteter Verkaufspreis der alten Immobilie: 400.000 Euro
- Restschuld auf der alten Immobilie: 120.000 Euro
- Sicherheitsabschlag auf den erwarteten Nettoerlös: 40.000 Euro
Der vorsichtig angesetzte Betrag für die Zwischenfinanzierung beträgt:
(400.000 Euro Verkaufspreis − 120.000 Euro Restschuld) − 40.000 Euro Sicherheitsabschlag = 240.000 Euro.
Der langfristige Finanzierungsbedarf ergibt sich in diesem vereinfachten Szenario aus:
(500.000 Euro Kaufpreis + 50.000 Euro Nebenkosten und Arbeiten) − (60.000 Euro eigene Mittel + 240.000 Euro späterer Nettoerlös) = 250.000 Euro.
Damit wären vorübergehend 240.000 Euro zwischenzufinanzieren und 250.000 Euro langfristig zu finanzieren. Der Zahlencheck passt: 60.000 Euro Eigenmittel + 240.000 Euro Zwischenfinanzierung + 250.000 Euro langfristiges Darlehen ergeben den Gesamtbedarf von 550.000 Euro.
Nicht enthalten sind Zinsen während der Übergangsphase, mögliche Verkaufs- oder Ablösekosten und weitere Rücklagen. Fällt der anrechenbare Erlös beispielsweise um 30.000 Euro niedriger aus, muss dieser Betrag aus Reserven stammen oder den langfristigen Finanzierungsbedarf erhöhen. Genau dieser Puffer entscheidet häufig darüber, ob das Modell auch bei einer Verzögerung noch tragfähig bleibt.
Die Doppelbelastung ist wichtiger als der rechnerische Immobilienwert
Selbst bei hohem Vermögen im alten Objekt kann die Finanzierung an der monatlichen Liquidität scheitern. Für die Übergangszeit sollte eine Haushaltsrechnung alle gleichzeitig möglichen Zahlungen enthalten:
- Rate des bestehenden Immobiliendarlehens,
- Zinsen und gegebenenfalls Tilgung der Zwischenfinanzierung,
- Rate des neuen langfristigen Darlehens,
- laufende Kosten beider Immobilien,
- Umzug, notwendige Arbeiten und ungeplante Ausgaben,
- eine Reserve für einen längeren Verkaufszeitraum.
Für die Belastungsprobe sollte nicht der erhoffte Verkaufstermin verwendet werden. Sinnvoller ist ein ungünstigeres Szenario mit späterem Verkauf und niedrigerem Erlös. Bleibt die Haushaltsrechnung auch dann positiv, ist die Finanzierung robuster. Reicht das Einkommen nur beim bestmöglichen Verlauf, hängt der gesamte Kauf von zwei unsicheren Annahmen ab.
Der alte Kredit kann beim Verkauf zusätzliche Kosten oder Abstimmung auslösen
Besteht auf der bisherigen Immobilie noch ein Darlehen, muss geklärt werden, was beim Verkauf damit geschieht. Möglich sind je nach Vertrag und Zustimmung des Kreditgebers die Ablösung, ein Pfandtausch, die Fortführung mit einer anderen Sicherheit oder in besonderen Fällen eine Übernahme durch einen anderen Schuldner. Diese Möglichkeiten sind nicht automatisch verfügbar.
Bei einer vorzeitigen Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung eine Rolle spielen. Ob sie verlangt werden darf und wie sie berechnet wird, hängt unter anderem vom Darlehensvertrag, der Zinsbindung, dem Ablösungsgrund und den gesetzlichen Vorgaben ab. Verlässlich sind dafür die schriftliche Ablöseauskunft der Bank und bei Streit über die Berechnung eine unabhängige Verbraucher- oder Rechtsberatung.
Zusätzlich sollte geprüft werden, wann die Bank die Grundschuld beziehungsweise die Immobilie aus der Haftung entlässt. Ohne abgestimmte Lastenfreistellung kann der Verkauf nicht ordnungsgemäß abgewickelt werden. Die finanzierende Bank benötigt dafür regelmäßig Angaben zum Verkauf und zur Verwendung des Kaufpreises.
Eine belastbare Entscheidung entsteht in dieser Reihenfolge
- Nettoerlös vorsichtig bestimmen: Erwarteten Verkaufspreis nicht vollständig ansetzen, sondern Restschuld, mögliche Belastungen und einen Preisabschlag berücksichtigen.
- Zeitachse festlegen: Kaufpreisfälligkeit, Übergabe, geplanter Verkauf, Ablösung des alten Kredits und Beginn der neuen Raten nebeneinanderlegen.
- Doppelbelastung testen: Einen längeren Übergangszeitraum sowie einen geringeren Erlös in die Haushaltsrechnung aufnehmen.
- Bestehenden Kredit prüfen: Ablösebetrag, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, mögliche Vorfälligkeitskosten und die Bereitschaft der Bank zu einem Pfandtausch schriftlich klären.
- Modelle mit demselben Maßstab vergleichen: Effektivzins, Laufzeit, Bereitstellungs- und sonstige Entgelte, Rückzahlungsflexibilität, erforderliche Sicherheiten und Folgen einer Verzögerung gegenüberstellen.
- Verträge zeitlich absichern: Keine Finanzierung allein auf einen noch nicht verbindlich vereinbarten Verkauf stützen. Kaufvertrag, Darlehensauszahlung und Freigabe der alten Sicherheit müssen zusammenpassen.
Ist der Verkauf zeitlich gut absehbar und der vorsichtig ermittelte Nettoerlös hoch genug, ist die Kombination aus Zwischenfinanzierung und langfristigem Darlehen häufig die übersichtlichste Struktur. Bei einer nahezu schuldenfreien alten Immobilie kann eine zusätzliche Beleihung eine Alternative sein. Eine Vollfinanzierung mit späterer Rückzahlung passt nur, wenn die hohe Übergangsbelastung tragbar und die Rückzahlung vertraglich ausreichend flexibel ist. Ein Pfandtausch ist vor allem dann prüfenswert, wenn ein bestehender Kredit erhalten werden soll und die Bank die neue Sicherheit akzeptiert.
